借り上げ社宅は節税になる？税金の仕組みと50%ルールをわかりやすく解説

企業の人件費を見直す場面で、住宅手当を借り上げ社宅に切り替える選択肢が注目されています。

もし制度を変更するだけで、企業・従業員の双方が税金や社会保険料の負担を抑えられるのであれば、検討する価値は十分にあります。

一方で、実務に踏み込むと
「賃貸料相当額はどう計算するのか」
「自己負担はいくらに設定すべきか」
といった疑問がつきまといます。

仕組みを正しく理解しないまま運用すると、本来避けられるはずの課税リスクを招くこともあります。

本記事では、借り上げ社宅の基本から、節税の要となる50%ルールの正しい理解と計算方法、役員社宅の扱い、導入時の注意点までを体系的に整理しました。

制度の導入や見直しを検討する総務・人事担当者が、迷わず判断できるようにまとめています。

1. 借り上げ社宅とは？住宅手当との違い

借り上げ社宅と住宅手当は、いずれも従業員の住居費を支援する福利厚生制度ですが、契約主体や税務上の扱いが大きく異なるため、企業・従業員双方のコストに明確な差が生まれます。

特に、借り上げ社宅は要件を満たすことで企業負担分を非課税にできるため、住宅手当よりも節税効果が高い制度として注目されています。

以下では、まず両制度の基本的な違いを整理し、借り上げ社宅がどのような仕組みで節税につながるのかを理解するための土台をつくります。

企業が賃貸契約を結ぶ「借り上げ社宅」制度

借り上げ社宅とは、企業が法人名義で賃貸借契約を結び、その物件を従業員に貸し出す制度です。

自社で建物を保有する「社有社宅」と異なり、初期投資が不要で柔軟に運用できる点が特徴です。

従業員は相場より低い自己負担額で入居でき、企業は家賃との差額を福利厚生費として損金算入できます。

転勤の多い企業や採用競争力を高めたい企業を中心に、広く導入が進んでいます。

住宅手当は給与扱いで全額が課税対象

住宅手当は、従業員に現金で支給される住居補助です。

手続きが簡単で導入しやすい一方、税務上は給与として扱われるため、支給額の全額が課税対象となります。

そのため、たとえ月3万円の住居手当を支給しても、所得税・住民税・社会保険料の控除により、従業員の手取りが3万円増えるわけではありません。

企業側も社会保険料の事業主負担が増えるため、コスト効率は高くありません。

借り上げ社宅は要件を満たせば非課税にできる

住宅手当と大きく異なるのは、借り上げ社宅には非課税で運用できる仕組みがある点です。

国税庁の所得税基本通達によると、従業員が「賃貸料相当額の50%以上」を自己負担していれば、企業負担分は給与課税の対象外となります。

ここで重要なのは、基準となるのが「実際の家賃」ではなく、固定資産税評価額をもとに算出される“賃貸料相当額”であることです。

多くのケースで賃貸料相当額は実際の家賃より低く算定されるため、実質的には家賃の20〜35%程度の負担で非課税要件を満たせることが一般的です。

なお、この非課税の適用には法人名義での契約が前提となります。個人名義の物件に対して企業が家賃補助を行う形では、同じ効果は得られません。

参考：国税庁「No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき」

借り上げ社宅と住宅手当の違い（比較表）

比較項目	借り上げ社宅	住宅手当
契約主体	企業（法人名義）	従業員個人
税務上の扱い	要件を満たせば非課税	全額が給与課税
社会保険料	算定基礎に含まれない	算定基礎に含まれる
企業の経費処理	福利厚生費として損金算入	給与として損金算入
従業員の手取り	増えやすい	税・社保控除で目減り

このように、両制度は「現物支給か現金支給か」という違いが、税務処理や企業コストに大きく影響します。

借り上げ社宅が広がる背景（調査データ）

近年、借り上げ社宅を導入する企業は増加傾向にあります。

人事院「令和4年民間企業の勤務条件制度等調査」によると、民間企業の約4割が社宅制度を導入しており、その多くが借り上げ方式を採用しています。

背景には以下の要因があります。

住宅手当よりも企業・従業員双方の負担を抑えられる
採用競争力の強化につながる
社有社宅よりも初期投資が不要で柔軟に運用できる

こうしたメリットから、特に都市部の企業を中心に導入が進んでいます。

出典：人事院「令和4年民間企業の勤務条件制度等調査」

2. 借り上げ社宅の税金の仕組み

借り上げ社宅を正しく運用するためには、どの費用が課税対象となり、どの費用が非課税になるのかを正確に理解することが欠かせません。

特に、非課税の可否を左右する「賃貸料相当額」の算定方法は、税務調査でも確認される重要ポイントです。

ここでは、課税・非課税の判断基準と、賃貸料相当額の計算方法を体系的に整理します。

課税対象となる費用：50％未満の自己負担は課税リスクに

借り上げ社宅を非課税で運用するためには、従業員の自己負担額が「賃貸料相当額の50％以上」であることが前提です。

この基準を満たさない場合、企業が負担した家賃部分は給与所得として課税されます。

課税対象となる典型的なケースは次のとおりです。

自己負担が賃貸料相当額の50％未満
→不足分の全額が給与課税
自己負担がゼロの場合
→ 賃貸料相当額の全額が給与課税
水道光熱費・駐車場代などを企業が負担した場合
→ その全額が給与課税

実務では、固定資産税評価額を確認せずに自己負担額を設定した結果、「50％ルールを満たしていなかった」という指摘が税務調査で発生することがあります。

以下は、課税額のイメージをつかむための例です。

賃貸料相当額	従業員の自己負担	課税対象額
月2万円	1万円（50%）	0円（非課税）
月2万円	5,000円（25%）	1万5,000円
月2万円	0円	2万円（全額課税）

水道光熱費や駐車場代など、家賃以外の費用を企業が負担する場合も課税対象となるため、どこまで企業が負担するかを明確に定めておくことが重要です。

非課税となる費用：賃貸料相当額の50％以上を負担すればOK

従業員が賃貸料相当額の50%以上を負担していれば、企業負担分は給与課税の対象外となります。

ここで押さえたいのは、基準となるのは「実際の家賃」ではなく「賃貸料相当額」である点です。

賃貸料相当額は固定資産税評価額を基に算定されるため、実際の家賃より低くなるケースが多く、結果として、

実際の家賃の20～35%程度の負担で
賃貸料相当額の50%以上を満たす

というケースが一般的です。

参考：国税庁「No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき」

賃貸料相当額の計算方法：固定資産税評価額が基準

賃貸料相当額は、国税庁の通達に基づき、以下の3つの要素から算出します。

計算要素	算式
(1) 建物の固定資産税課税標準額	× 0.2%
(2) 建物の総床面積	12円 ×（床面積m² ÷ 3.3m²）
(3) 敷地の固定資産税課税標準額	× 0.22%

(1)＋(2)＋(3)の合計が「賃貸料相当額」となり、従業員はこの金額の50%以上を負担すれば非課税要件を満たします。

固定資産税の課税標準額は、

物件所在地の市区町村で「固定資産評価証明書」を取得
または賃貸オーナーに確認

することで入手できます。

役員社宅の計算方法：住宅規模により3区分に分かれる

役員に社宅を貸与する場合、住宅の規模によって賃貸料相当額の計算方法が変わります。

従業員と同じ計算式が使えるケースもありますが、規模が大きい場合は別の計算式が適用され、自己負担額が高くなる点に注意が必要です。

住宅の区分	基準	賃貸料相当額の計算方法
小規模住宅	木造等：132m²以下／RC造等：99m²以下	従業員と同じ計算式（(1)＋(2)＋(3)）
小規模でない住宅	上記を超える規模	自社所有：固定資産税課税標準額×12%（または10%）÷12 ／借り上げ：家賃の50%と比較し大きい方
豪華社宅	床面積240m²超、またはプール等の設備あり	時価相当額（通常支払うべき使用料）

豪華社宅に該当する場合は、一般的な計算式が使えず、節税効果はほぼ見込めません。

出典：国税庁「No.2600 役員に社宅などを貸したとき」

3. 借り上げ社宅の節税効果

借り上げ社宅は、企業・従業員の双方にとって大きな節税効果をもたらす制度です。

住宅手当のように現金支給すると給与課税の対象となりますが、借り上げ社宅であれば要件を満たすことで企業負担分が非課税となり、結果として社会保険料や所得税・住民税の負担を抑えることができます。

ここでは、企業側・従業員側それぞれの節税メリットを整理し、家賃10万円のケースを例に具体的な効果をシミュレーションします。

【企業側】社会保険料と法人税の負担が軽減される

借り上げ社宅を導入する最大のメリットは、社会保険料の事業主負担が減ることです。

住宅手当として現金支給すると、その全額が標準報酬月額に含まれ、企業の社会保険料負担が増えます。

一方、借り上げ社宅では、企業負担分が給与に算入されないため、標準報酬月額が上がらず、社会保険料の負担を抑えることができます。

さらに、企業が負担する家賃部分は福利厚生費として損金算入できるため、法人税の圧縮にもつながります。

企業側の節税効果の目安は以下の通りです。

社会保険料の削減
従業員1人あたり年間10〜15万円程度
法人税の圧縮
企業負担家賃 × 法人税率分

対象者が多い企業ほど効果は大きく、例えば50名が利用する場合、社会保険料の削減だけで年間500～750万円規模の効果が見込めます。

社会保険料の削減と法人税の圧縮を合わせると、企業全体の節税効果は年間数百万円規模になるケースが少なくありません。

【従業員側】手取りが増え、実質的な生活コストが下がる

従業員にとっても、借り上げ社宅は大きなメリットがあります。

住宅手当は全額が給与に課税されるため、支給額がそのまま手取りに反映されません。

しかし、借り上げ社宅であれば企業負担分が非課税となり、所得税・住民税・社会保険料の負担が軽減されます。

特に年収400〜550万円層では、税率と社会保険料負担が比較的高いため、手取りの増加幅は大きくなりやすい傾向があります。

月額5〜8万円の住宅手当を社宅に切り替えた場合
→ 年間20〜40万円程度、手取りが増えるケースが一般的

都市部では家賃負担が重くなりがちなため、借り上げ社宅の導入は従業員満足度の向上や採用力の強化にもつながります。

家賃10万円のケースで比較：借り上げ社宅 vs 住宅手当

家賃10万円の物件を例に、従業員の自己負担を2万円に設定した場合の違いを比較します。

項目	借り上げ社宅	住宅手当8万円
給与課税される金額	0円（非課税要件を満たす場合）	8万円（全額課税）
所得税・住民税の増加	なし	月約1.6万円
社会保険料の増加（従業員）	なし	月約1.2万円
年間の手取り差	―	約33万円の差

※所得税率10%＋住民税率10%（合計約20%）を前提

※社会保険料の従業員負担率約15%を前提

住宅手当として8万円を支給すると、税金と社会保険料で約2.8万円が控除され、実質的な住居補助は約5.2万円にとどまります。

一方、借り上げ社宅であれば企業負担の8万円がそのまま住居費に充てられるため、従業員の実質的な受益額は大きくなります。

4. 借り上げ社宅のデメリットと注意点

借り上げ社宅は節税効果が大きく、企業・従業員双方にメリットの多い制度ですが、運用には一定の手間やリスクも伴います。

制度を正しく活用するためには、導入前にデメリットや注意点を把握し、トラブルを未然に防ぐ仕組みを整えておくことが重要です。

ここでは、借り上げ社宅を運用する際に特に注意すべきポイントを整理します。

契約・管理業務の負担が増える

借り上げ社宅は法人名義で契約するため、物件の選定から契約手続き、更新、退去時の原状回復まで、一連の管理業務を企業側が担う必要があります。

対象者が増えるほど物件数も増え、総務・人事部門の負担は比例して大きくなります。

特に以下の業務は、社宅管理の負荷を高める要因です。

物件の選定・内見調整
契約書の確認・締結
更新手続き・家賃改定対応
退去時の立ち会い・原状回復費用の精査
社宅規程に基づく運用管理

社宅管理は専門性が求められる領域であり、担当者の経験によって業務品質に差が出やすい点も課題です。

従業員の物件選択の自由度が下がる

借り上げ社宅は企業が契約主体となるため、従業員が自由に物件を選べないケースがあります。

企業側が定めた基準（家賃上限・エリア・間取りなど）に合わない物件は選べないため、従業員の希望と企業の基準が一致しない場合、不満が生じる可能性があります。

特に、家族構成やライフスタイルによって住居のニーズは大きく異なるため、画一的な基準では柔軟な対応が難しくなることがあります。

税務調査で指摘されやすいポイント

借り上げ社宅は節税メリットが大きい分、税務調査で確認されやすい制度でもあります。

実務で特に指摘されやすいのは次の2点です。

(1) 賃貸料相当額の計算誤り

固定資産税課税標準額を確認せずに自己負担額を設定した結果、50%ルールを満たしていなかったと判断され、企業負担分が給与課税されるケースがあります。

賃貸料相当額は、固定資産税評価額や床面積を基に算定するため、物件ごとに正確な情報を収集し、計算根拠を残しておくことが必須です。

(2)契約名義の誤り

個人名義で契約した物件に対して企業が家賃補助を行っている場合、借り上げ社宅とは認められず、企業負担分が全額給与課税となります。

法人名義での契約徹底と、社宅管理規程の整備は、税務リスクを避けるための基本です。

5. 従業員の自己負担はいくらが適切か

借り上げ社宅制度を運用するうえで、従業員の「自己負担額」をどの程度に設定するかは、企業にとって重要な検討ポイントです。

自己負担額は、企業の福利厚生方針や予算、従業員の属性、物件の家賃水準などによって大きく異なります。

また、賃貸料相当額の50％以上を従業員が負担することが非課税要件となるため、税務面の要件と福利厚生としてのバランスをどう取るかが実務上の焦点になります。

ここでは、大手企業と中小企業の傾向を比較しながら、自己負担額の相場を整理します。

大手企業の自己負担率はおおむね30％前後

大手企業では、福利厚生制度の充実を重視する傾向が強く、従業員の自己負担率は比較的低めに設定されることが一般的です。

人事院「令和4年民間企業の勤務条件制度等調査」の平均月額使用料（従業員負担額）と平均月額賃料（企業契約額）をもとに算出すると、

独身用：約28.3%
世帯用：面積区分によって約29.5～31.5%

となり、全体として28～32%程度が目安です。

この水準は、賃貸料相当額の50％要件を満たしつつ、従業員の負担を抑えるバランスの良い設定といえます。

※自己負担率は原典に記載がないため、調査データを基に独自算出した参考値です。

出典：人事院「令和4年民間企業の勤務条件制度等調査」

中小企業は家賃の20～50%と幅広い設定に

中小企業（従業員数300人未満）では、企業側の負担余力が大手企業ほど大きくないケースが多く、自己負担率はやや高めに設定される傾向があります。

実務上の目安としては、20～50%程度と幅がありますが、これは以下の要因によるものです。

企業の福利厚生予算に差がある
地域によって家賃水準が大きく異なる
従業員の属性（単身・家族帯同）によって必要な物件が変わる
賃貸料相当額と実際の家賃の乖離が物件ごとに異なる

※公的統計は存在しないため、あくまで業界の運用実態に基づく参考値となります。

ただし、住宅手当として現金支給する場合と比較すれば、借り上げ社宅のほうが税負担・社会保険料負担を抑えられるため、企業・従業員双方にとってメリットが大きい点は共通しています。

6. 借り上げ社宅に関するよくある質問（Q&A）

借り上げ社宅は節税効果が大きく、企業・従業員双方にメリットのある制度ですが、実務では細かなルールや例外が多く、総務・人事担当者から寄せられる質問も多岐にわたります。

ここでは、特に問い合わせの多いポイントを整理し、制度運用の理解を深めるための基礎知識をまとめました。

借り上げ社宅は本当に節税になる？

結論として、住宅手当よりも税金面で有利になるケースが多い制度です。

住宅手当は支給額の全額が給与課税の対象となり、所得税・住民税・社会保険料が増加します。

一方、借り上げ社宅は、従業員が賃貸料相当額の50%以上を負担していれば、企業の負担分は給与課税されません。

そのため、企業は社会保険料の事業主負担を抑えられ、従業員は手取りが増えるという双方にメリットのある仕組みとなっています。

給与天引きで徴収する社宅費は課税対象になる？

給与天引きで徴収する従業員の自己負担額（社宅費）は、課税対象にはなりません。

これは、従業員が企業へ支払う「使用料」であり、給与として扱われないためです。

ただし注意点として、天引き額が賃貸料相当額の50%未満の場合は、差額が給与所得として課税されるため、自己負担額の設定には細心の注意が必要です。

家賃を全額、会社負担にすることはできる？

制度上は可能ですが、税務上は賃貸料相当額の全額が給与所得として課税されます。

つまり、住宅手当を支給する場合と同様に、従業員の所得税・住民税・社会保険料が増加し、企業側の社会保険料負担も増えるため、借り上げ社宅のメリットが失われてしまいます。

節税効果を得るためには、賃貸料相当額の50％以上を従業員が負担する設定が不可欠です。

国税庁の「50%ルール」とは？

50%ルールとは、

従業員が賃貸料相当額の50%以上を負担すれば、企業負担分が給与課税されない

という実務上の基準です。

国税庁の所得税基本通達36-47に基づくもので、借り上げ社宅の非課税運用の根拠となっています。

ここで特に注意すべき点は、

基準となるのは「実際の家賃」ではなく「賃貸料相当額」

であることです。

賃貸料相当額は固定資産税評価額を基に算定されるため、実際の家賃より低くなるケースが多く、結果として従業員の負担割合が実質的に低くても非課税要件を満たせることが一般的です。

7.まとめ

借り上げ社宅は、住宅手当と比べて企業・従業員双方に大きなメリットをもたらす制度です。

従業員が賃貸料相当額の50％以上を負担すれば企業負担分が非課税となり、企業は社会保険料や法人税の負担を抑えられます。

従業員にとっても手取りが増え、実質的な生活コストが下がるため、福利厚生としての満足度向上にもつながります。

一方で、制度を正しく運用するためには、賃貸料相当額の算定や契約名義の管理、社宅規程の整備など、専門性の高い業務が欠かせません。

特に税務調査では、計算根拠や契約形態が重点的に確認されるため、運用体制が不十分だと課税リスクが生じる可能性があります。

こうした背景から、社宅管理を外部の専門会社に委託する企業も増えています。

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